[청년투자] 청약 통장 2만원? 10만원? 어떻게 넣어야 할까?

[청년투자] 청약 통장 2만원? 10만원? 50만원? 어떻게 넣어야 할까?

 

이전 글에서 주택청약을 가입해야 되는 이유와 청년이라면 청년우대 주택청약을 가입해야 되는 이유에 대해 이야기했다.

 

기록의 이유 :
내가 경험하고 남긴 글이 누군가에게 조금이라도 도움이 되길..

 

[청년투자] 20대, 투자 시작을 고민한다면? 가장 먼저 해야 할 일!

[청년투자] 20대, 투자 시작을 고민한다면? 가장 먼저 해야 할 일!

 

[청년투자] 청년우대 주택청약 통장 가입해야 되나? 주택 청약과 다른 점은?

[청년투자] 청년우대 주택청약 통장 가입해야되나? 주택 청약과 다른 점은?

 

오늘은 주택청약 통장을 가입하고 넣기 시작하면 하는 가장 많은 고민 중 하나인 2만원을 넣어야할까 10만원을 넣어야할까에 대한 고민에 대해 이야기하려고 한다. 누군 2만원만 넣어도 된다고하고, 누군 10만원을 넣어야한다고 한다. 뭐가 정답일까? 미리 이야기를 하면 정답은 없다. 모든 투자에 대해서는 모두에게 확실한 정답은 없다. 그 사람, 그 상황, 그 순간에 따라 달라진다. 그렇기 때문에 투자는 정확하게 장단점을 알고, 자신에게 맞는 전략을 세우고, 피드백을 하면서 맞춰나가야 한다.

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주택 청약은 목돈을 모으기 위한 것이 아니다.

 

다시 주택청약에 대해서 이야기해보자. 주택 청약의 성격부터 생각해보면 기본은 예금(저축)이다. 장점은 예금을 하면 좋은 투자 기회가 생기는 것이고, 단점은 오래 동안 저축해야 된다는 것과 낮은 이자율(청년 우대 제외)이다. 단순히 목돈을 위해 오래 저축하면서 더 높은 이자율을 주는 상품을 생각하면 정기 적금이나 금리가 높은 저축 은행 예금(예금자 보호가 되는 선에서)을 넣는 것이 더 효율적일 것이다. 그래서 청약저축의 매 달 입금 가능 최대 금액은 50만원이지만, 청약저축 통장에 매 달 50만원을 넣으라고 하는 사람이 거의 없는 것이다. 우리는 부동산 투자를 위한 저축을 하기 위해 주택 청약에 가입하는 것이기 때문에 주택 청약에 돈을 넣는 것도 전략적으로 접근해야 한다. 그래서 단순 목돈을 만들기 위한 것이 아니라 투자 기회가 생기는 조건에 맞춰서 주택 청약에 돈을 넣어야 된다는 것이다. 우리는 이 투자 기회가 생기는 조건을 알아보고 그에 맞춰서 얼마를 넣어야 되는지를 정해야한다. 주택 청약의 대부분의 조건이 무주택자에게 맞춰져 있기 때문에 주택이 있는 경우는 다른 전략으로 청약을 접근해야 할 수 있다.

 

공공분양을 노린다면, 10만원을 넣는 것이 유리하다.

 

일단 주택 청약으로 지원할 수 있는 주택은 두 가지 종류이다. 하나는 국민주택으로 국가, 지방자치단체, 지방공사에 의해서 건설되었거나 국민주택기금의 지원을 통하여 건설된 주택이다. 다른 하나는 민영주택으로 민간 건설업자에 의하여 건설되었거나, 국가, 지방자치단체, 지방공사가 국민주택기금의 지원 없이 건설한 주택이다. 

 

국민주택의 공공분양의 경우 명확한 장점은 분양 가격이 상대적으로 저렴한 편이라는 것이다. 단점은 많이 들어봤을 롯데캐슬, 레미안 등의 브랜드 가치는 없는 편이고, 공급하는 경우가 적다는 것, 특별 공급 비중이 높다는 것, 전매 제한의 조건들이 길다는 것이 있다. 당첨이되면 상대적으로 적은 비용으로 시세 차익을 높게 낼 수 있는 가능성이 높지만, 기회가 자주 없고, 브랜드 가치가 적다는 것이다. 그래서 높은 브랜드 가치보단 좋은 위치에 공공분양을 노리는 것이 유리하다. 

공공분양 1순위 조건

국민주택의 공공분양 1순위 기준은 위와 같다. 비수도권 1순위를 달성하기 위해서는 최소 입금액인 2만원을 6개월 넣으면 되고, 수도권은 12개월, 투기/청약과열지구는 24개월을 넣으면 된다. 그런데 공공분양을 노린다면 10만원을 넣어야 된다고 이야기하는 이유는 무엇일까? 

공공분양 1순위 조건

1순위 조건이 쉽다보니 많은 1순위 청약자들이 생긴다. 그 많은 1순위 중에서도 12평 이하의 경우 납입횟수가 많은 순(매 달 얼마나 오래 넣었는지)으로 순위가 정해지지만, 대부분이 원하는 12평 이상의 경우 납입금액이 많은 순이다. 그러면 쉽게 '매 달 최대 금액인 50만원씩 넣으면 되겠네?' 라고 생각할 수 있는데, 50만 원을 넣어도 인정해주는 금액은 매 달 10만원이다. 그래서 12평 이상의 공공분양을 노린다면, 매 달 10만원을 꾸준히 넣는게 중요하다. 그러면 쉽게 '매 달 10만원을 넣으면 되겠네?'라고 생각 할 수 있다. 언제까지를 알아야 한다. 서울의 경우 2,500만원, 경기권의 경우 1,600~1,800만원 정도가 커트라인이라고 보는 경우가 많아서 수도권에 도전하려면 매 달 10만원 씩 최소 15년 이상, 서울권은 20년 이상은 넣어야 된다고 볼 수 있다. 내가 돈이 없다면 10만원씩 넣을 때, 15년, 20년은 찾지 않겠다고 생각하기 어려울 것이다. 당첨되었을 때 좋은 조건인 공공분양이지만, 위에서 이야기한 단점도 많기에 10만원씩 넣을지는 개인의 차이인 것이다. 지금은 돈이 없는데 공공분양을 노리고 싶다면 2만원씩 넣다가 나중에 10만원으로 변경해도 된다. 본인의 환경에 맞춰서 잘 선택 할 수 있길 바란다. 공공분양을 바라보고 10만원씩 넣는다면 민간 분양의 경우도 청약 통장 조건은 채워지기 때문에 편하다. (무주택기간, 부양가족수 제외)  

 

민간 분양을 노리기 위해 2만원 씩 넣었다면 다른건 어떻게 준비해야 되나?

출처 : 국민은행 주택청약

공공분양을 포기하고 민간 분양만 노린다면 가점제도에 대해서 알아야 한다. 공공분양에 대한 부분과 비슷하게 1순위 중에서도 점수가 나뉜다.

출처 : 국민은행 주택청약

전용면적과 지역에 따라서 가점제와 추첨제가 나뉘는데, 추첨제는 말그래도 1순위 중에서 랜덤으로 선정하는 방식이다. 그렇기 때문에 어느정도 운이 작용한다. '나는 가점제보다는 추첨제로 도전할래'라고 한다면 1순위 조건인 납입기간과 금액을 맞추고 추첨을 도전하면 된다. 가점이 낮은 경우 많이 하는 방식이다.

출처 : 국민은행 주택청약

이 경우 청약을 신청하기 위해 지역과 전용 면적에 따라 예치해야되는 금액이 있다. '난 2만원 씩 24개월을 넣어서 48만원이 있는데 어떻게 하지?'라고 생각할 필요가 없다.최소 200만원에서 최대 1,500만원인데, 청약 통장 가입기간이 2년을 넘었다면 나중에 일시불로 넣어서 채워도 된다. (해당 금액이 현금으로 없다면 청약 자체가 힘들기 때문에 어느정도의 현금이 있다는 가정이다.)

출처 : 국민은행 주택청약

가점제의 조건을 알아보자. 가점제의 총점 84점 중 32점은 무주택기간이 많은 사람이다. 집이 없이 오래 산 사람에게 기회를 주겠다는 것이다.

출처 : 국민은행 주택청약

다음은 부양 가족수이다. 보통은 4명 이상은 잘 없으니 5~20점이 대부분이라고 생각한다.

출처 : 국민은행 주택청약

마지막으로 청약통장 가입기간이다. 약 20살에 가입했다면 35~36살에 15점 만점인 것이다. 만약, 20살에 가입하고 15년 무주택에 청약통장 가입기간 15년이면 총 49점 (무주택 만점 32점 + 청약통장 만점 17점)이 기본이고, 부양 가족에 따라 최소 5점(혼자인 경우)이니 54점, 1명 (보통 배우자) 59점, 2명 (보통 배우자와 아이) 64점, 3명 (배우자와 아이 2명) 69점이 되는 것이다. 21년 청약 시장이 불타올랐을 때, 서울은 68~70점 이상이여야 했고, 경기권은 40~45점 이상이여야 했다. 23년 현재는 낮아지는 편이다.

 

여기까지가 청약의 기본이라고 생각한다. 그 이후에는 어디 지역에 넣을지, 특별 공급 대상자라면 어떤 특별 공급으로 넣을지, 대출은 어떻게 받을지, 입주 후 전세를 어떻게 구할지, 전매 기간은 어떻게 할지 등등의 전문적이고 세부적인 부분은 지금 다루지는 않을 것이다. 청약 통장이 있다고 해도 청약에 당첨되면 많은 금액이 필요하고, 대출 이자도 가볍지 않다. 그래서 청년 투자에서는 초기에 왜 청약 통장을 준비하고 목적에 따라 어떤식으로 준비 해놓으면 되는지 정도로만 다룬다.